טיפול המדינה במבנים ריקים ונטושים – שלב הפתרונות

חמש שנים בדיוק לאחר פרסום דו"ח מבקר המדינה בנושא טיפול הרשויות המקומיות במבנים שאינם בשימוש, יצא השבוע דו"ח מעקב באותו נושא. ממצאי הבדיקה העלו כי דבר כמעט לא השתנה מלבד מספר ניסיונות של המדינה והרשויות המקומיות לייעל את הכלי הרגולטורי היחיד הקיים היום בישראל להתמודדות והוא הפטור מארנונה למבנים שנהרסו ואינם ראויים לשימוש.

למרבה הצער, הפתרון לתופעה, שנפוצה בכל כך הרבה ערים בישראל, מעולם לא נראה רחוק יותר. משרד הפנים הגיב לביקורת ואמר באופן ברור כי הטיפול בתופעת המבנים הריקים והנטושים אינו בסמכותו או בסמכותן של הרשויות המקומיות, שכן רוב הנכסים הם בבעלות פרטית. בכך למעשה הציב המשרד את הזכות הקניינית של בעל הנכס לעשות בנדל"ן שבבעלותו ככל העולה על רוחו מעל הזכות הציבורית לכלכלה עירונית איתנה, סביבת מגורים איכותית, בטחון אישי ואף מעל החשיבות הציבורית בשימוש יעיל בקרקעות המדינה שיכול למנוע בניה חדשה על שטחים פתוחים.

מבקר המדינה ממליץ לרשויות המקומיות לטפל במיפוי המבנים הנטושים, בקרה ומעקב, יצירת תמריצים לבעלי הנכסים ויזמים, יצירת קווים מנחים אחידים לסיווג המבנים וכמובן להכין תכנית פעולה סדורה לטיפול בתופעה שתעשה סדר, תציב יעדים ותקבע לו"ז, תקציב וגורם מנהל.

לצד המלצות המבקר שניכר כי אינן מיושמות, ניתן לראות בעשור האחרון מספר ניסיונות של המדינה לעודד את שוק הנדל"ן: התקבלו מספר החלטות ממשלה להסבת מבנים נטושים בבעלות ציבורית לדיור לטווח ארוך בנגב ובגליל, אושרה הוראת שעה להכפלת הארנונה לדירות רפאים, עלו וירדו הצעות חוק לשינוי הפטור מארנונה למבנים הרוסים ונכתבו עוד מספר דו"חות ע"י גורמים שונים.

היום בשנת 2021 הגיעה העת להבין שאם הפתרונות לא מגיעים מהמדינה, לא מהרשויות המקומיות ולא משוק הנדל"ן, כדאי להפנות מבט מעבר לים ולגלות שלא צריך להמציא את הגלגל. מדינות רבות כבר פיתחו כלים רגולטוריים מגוונים והפתרונות השונים לתופעה מיושמים כבר משנות ה-70. גם השוק הפרטי פיתח כלים כלכליים שונים שמצליחים לקדם פתרונות זמניים וארוכי טווח שניתנים ליישום גם בעולם המקדש את הקניין הפרטי.

מדינות וערים שונות בעולם נוקטות בגישות שונות ומתאימות את כלי הניהול לאופי המקומי. גישה אחת דוגלת בהתערבות קהילתית חברתית שאינה נוגעת לנכסים עצמם אלא תומכת במימון, הכשרה וליווי ארגונים אזרחיים שמשקמים מבנים ריקים בעיר. גישה נוספת מתרכזת דווקא באכיפת התחזוקה של הנדל"ן בעיר, בין אם זה בפעולות עקיפות המחייבות את בעלי הנכסים לשקם את חזית המבנים על חשבונם (אחרת יוטלו עליהם קנסות כבדים ביותר) ובין אם בפעולות ישירות בהן הרשות המקומית מבצעת את שיקום החזית בכוחות עצמה ומחייבת את הבעלים בהחזר העלויות. בין שתי אפשרויות אלו קיימים חוקי עזר מקומיים במנעד רחב המאפשר לרשויות להפעיל מנופי לחץ שונים.

ישנן ערים שבחרו להשתמש בכלים כלכליים שונים כתמריצים חיוביים ושליליים לבעלי הנכסים. לעומת הפטור הישראלי מארנונה שלו זכאים בעלי הנכסים שאינם ראויים, בעולם קיימים מנגוני מיסוי שונים, הלוואות, תכניות המקנות זכויות בניה לבעלי נכסים המשקמים נכסים ומצד שני הגבלת אפשויות מימון ומיסוי גבוה לבעלי נכסים שאוגרים נכסים ריקים ומזניחים אותם. במקרים בהם אין ברירה, ערים מקימות קרן השקעות יעודית דרכה הרשות המקומית רוכשת מבנים נטושים, משקמת ואז מוכרת או משכירה אותם.

הצעד הראשון והחשוב ביותר לקידום הפתרון, בדיוק כפי שממליץ מבקר המדינה, הוא יצירת מסד נתונים מסודר ומיפוי של המבנים. האתר www.vacant.co.il הושק על ידי ויטלי דובוב דותן בנובמבר 2020 בדיוק למטרה זו והינו פלטפורמה פתוחה ושקופה למיפוי התופעה ברמה הארצית ומבוסס בעיקרו על דיווח וולנטרי של הציבור. מומלץ כי המדינה תאמץ את הכלי ותשתמש בו כבסיס לתכנית פעולה לפתרון תופעת המבנים הריקים והנטושים בישראל.